מהפכה בעולם המשכנתאות - שינויים בחישוב עמלת פרעון מוקדם         

 

מהפכה בעולם המשכנתאות - שינויים בחישוב "עמלת פירעון מוקדם" נכנסים לתוקף מה- 23 בפברואר.

 

שינויים בצו הבנקאות להלוואות שניתנו למטרת דיור נכנסים לתוקף בסוף החודש - לווים שעד כה היססו לפרוע את הלוואתם בגין הקנס הגבוה עתה יוכלו לנשום לרווחה וליהנות מקיזוז בעמלת הפירעון המוקדם.

 

לווה אשר מעוניין לפרוע את המשכנתא שלו לפני תום תקופת ההלוואה שהוגדרה מראש נדרש לשלם עמלת פירעון מוקדם. קנס הפירעון המוקדם מורכב מחמישה פרמטרים אשר משתנים ומחושבים בהתאם למסלולי ההלוואות השונים: "עמלה תפעולית", "עמלה בגין אי הודעה מוקדמת", "עמלת מדד ממוצע" עבור מסלולים צמודים מדד, "עמלת הלוואות במט"ח" אשר נגבית כאשר מסלול המשכנתא הנבחר צמוד מט"ח ו"עמלת היוון" בגין הפרשי ריביות כאשר עמלה זו היא המשמעותית ביותר כיוון ומדובר על עשרות אלפי שקלים.

המהפכה בעולם המשכנתאות גובשה על ידי הפיקוח על הבנקים ותיכנס לתוקף כבר מה- 23 בפברואר 2015. המיקוד ברובו הוא בשינוי חישוב נוסחת עמלת ההיוון אשר משמשת את הבנקים לחישוב קנס הפירעון המוקדם. כמו כן, שינוי נוסף בצו הבנקאות מתייחס לעמלת אי הודעה מוקדמת כאשר שאר העמלות נותרות ללא שינוי.

 

עמלה אי הודעה מוקדמת - עמלה זו עומדת על 0.1% מהסכום הנפרע במידה והלווה אינו מוסר הודעה מוקדמת על כוונתו לפרוע את ההלוואה לפחות 10 ימים מראש. סיבה נוספת לגביית העמלה הנה כאשר הלווה מוסר הודעה מוקדמת מראש אך אינו מבצע את הפירעון בתום 30 יום מיום ההודעה.                      

השינוי בצו הבנקאות לבעלי המשכנתאות מאריך את הזמן שיש ללווה לבצע את סילוק המשכנתא הקיימת מיום ההודעה וקובע עתה כי לרשותו עומדים עתה 45 יום (להבדיל מ 30).

 

עמלת היוון בשל הפרשי ריביות -  כמו שכבר ציינו, חישוב גובה עמלה זו מהווה את הסכום הניכר בקנס הפירעון המוקדם ואף בגינו לווים רבים לא מוצאים כדאיות בביצוע תהליך מחזור המשכנתא.      

עמלה  זו נגבית כאשר לקוח מקבל מהבנק הלוואה במסלול ריבית קבועה ( למספר שנים או לאורך כל חיי ההלוואה) ומבקש לפרועה לפני המועד שנקבע בעת לקיחתה. כתוצאה מכך, הבנק עלול לספוג הפסד כלכלי ולכן על מנת למזער סיכונים והפסדים הוא יבטח את עצמו דרך העמלה.

חישוב העמלה המקובלת אשר שירתה את הבנקים עד כה לצורך קביעת גובה הקנס מתבסס על ההפרש בין גובה הריבית שקיבל הלקוח ביום נטילת המשכנתא לבין הריבית הממוצעת במשק בהתאם למספר השנים שנותרו ללווה לשלם.

 

התיקון בצו הבנקאות קובע שינוי בחישוב העמלה אשר ישמש את הבנקים לקביעת סכום הקנס בגין הפירעון המוקדם ויחושב באופן הבא-

הפרש הריבית בין גובה הריבית הממוצעת במשק ביום בו הלווה לקח משכנתא (לעומת גובה הריבית שקיבל הלווה ביום נטילת ההלוואה, כפי שהיה מקובל עד כה) לבין הריבית הממוצעת במשק בהתאם למספר השנים שנותרו ללווה לשלם.

 

אז מה זה בעצם אומר?

 

סיבות עיקריות כגון: יכולת מיקוח חלשה של הלקוח מול הנציג בבנק או לווה שהוערך כ"מסוכן" מבחינה פיננסית ע"י הבנק, הובילו את הלווים להסכים לשיעורי ריבית גבוהים מהמקובל במשק. אותם לווים, מרגע כניסת תוקף התיקון יוכלו ליהנות מהפרשי ריבית נמוכים יותר וכך יזכו בקיזוז סה"כ התשלום גם כאשר ירצו לפרוע את הלוואתם.

לדוגמה לקחתם הלוואה בריבית קבועה של 4% ל 25 שנה ואתם מעוניינים למחזר אותה לאחר 10 שנים לפני צו התיקון. נניח שביום המחזור הריבית הממוצעת במשק 2% . כלומר ההפרש הוא 2%.    

ההפרש המתקבל ישמש כפרמטר מכריע בחישוב ההפסד הכלכלי של הבנק אשר נגרם עקב החלטתו של הלקוח לפרוע את הלוואתו בטרם עת.

כעת, לאחר התיקון, הבנק יבדוק את הריבית הממוצעת במשק ביום לקיחת המשכנתא. נניח והריבית הממוצעת לאותו יום הייתה 3%. דהיינו ההפרש עתה יהיה 1%. נשים לב כי לאחר שינוי נוסחת החישוב, עמלת ההיוון קטנה באופן משמעותי וכתוצאה מכך יקטן סכום גובה הקנס.

מזל טוב!

 

ללא שום צל של ספק שינוי ותיקון זה יתרום ויקל רבות לחסכון ציבור נוטלי המשכנתאות ויקזז במקצת מרווחיו של הבנק אשר באים על חשבון הלווה.